Bei den geschlossenen inländischen Immobilienfonds handelt es sich meist um (gewerbliche) Groß-Immobilien, die sich der Einzelne nicht allein kaufen kann. Diese Immobilie(n) werden von einer Gruppe privater Anleger zusammen erworben oder gebaut. Der private Investor handelt hier, wie es sonst nur institutionelle Anleger können. Die Vermietung und Verwaltung der Immobilie(n) übernehmen darauf spezialisierte Manager für die Anleger.

Die spezifischen Vorteile bzw. Nachteile von Geschlossenen Immobilienfonds sind im Vergleich zur Direktinvestition in eine Immobilie insbesondere in folgenden Bereichen zu suchen:

• die Höhe der Investition kann beim GIF den steuerlichen Notwendigkeiten exakt angepasst werden,
• "Poolen" von Mieteinnahmen führt zu einer erhöhten Ertragssicherheit,
• geringe Mindestinvestition,
• der Einzelne kann die Vorteile einer Groß-Immobilie nutzen (z. B. Fixkosten-Degression),
• spezifische steuerliche Vorteile.

Als Nachteil ist anzusehen, dass die Entscheidungsfreiheit des Einzelnen nur eingeschränkt gegeben ist. Es müssen unter den Gesellschaftern Mehrheitsentscheidungen herbeigeführt werden, die teilweise gegen die Interessen einzelner Gesellschafter laufen können. In diesem Punkt findet eine Unterscheidung zur Direktinvestition in eine Immobilie allerdings nur dann statt, wenn sich der Investor eine gesamte Immobilie allein kauft. Im Bereich einer Eigentümergemeinschaft beispielsweise tun sich die gleichen Probleme wie bei der Fondskonstruktion auf.

Manche geschlossenen Immobilienfonds haben durch eine Diversifizierung auf unterschiedliche Objekte an verschiedenen Standorten eine Risikoreduzierung vorgenommen.

In den nächsten Jahren werden für den Standort Deutschland für gewerbliche Immobilien tendenziell steigende Mieten vorhergesagt. Durch die Koppelung des Kaufpreises an die erzielten Jahresnettomieten, werden so stille Reserven im Fonds gebildet.

Aus Geschlossenen Immobilienfonds erhalten die Anleger laufende Erträge aus dem Überschuss der Mieteinnahmen über die Ausgaben für Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten und Sicherheitsrücklagen. Bei guten Fonds liegen diese jährlichen Barausschüttungen bei 5 - 7 % der Bareinlage bei gleichzeitiger Tilgung der Fremdfinanzierung.

Bei den Erträgen soll dabei nicht nur auf die Ausschüttungen geschaut werden, sondern es sollen auch die Tilgungsleistungen bei den Darlehen Berücksichtigung finden. Ertragsstarke Fonds beginnen ihre Tilgung meist mit 1 - 2 % der Darlehenssumme ab dem ersten vollen Vermietungsjahr und haben nach 10 Jahren 15 - 20 % des Gesamtdarlehens bereits getilgt. Die Einschätzung hinsichtlich der Bonität einer Immobilie durch die Bank zeigt sich zudem in der Tatsache, dass bei den KG-Fonds nur auf das Gesellschaftsvermögen und nicht die persönliche Bonität des Anlegers abgestellt wird. Wenn dann vom gesamten Fondsvolumen inkl. aller Werbungskosten ein Volumen von 50 - 60 % mit einem Bankdarlehen ohne Haftung für die Anleger versehen wird, scheint die Bank diesem Objekt einen erheblichen Wert beizumessen. Dies kann ein gutes Indiz für die Güte eines Immobilienfonds sein. Grundsätzlich ist es schwer, hinsichtlich der "richtigen" Höhe der Fremdkapitalquote eine Aussage zu treffen. Die Höhe des negativen steuerlichen Ergebnisses im Beitrittsjahr hängt ursächlich mit der Fremdfinanzierungsquote zusammen. Je höher die Fremdfinanzierung ist, desto höher wirkt sich die Abschreibungsquote auf das geringere Eigenkapital zu Gunsten einer höheren Anfangssteuerersparnis aus.